Para além da análise de documentos concretos, também fundamental ter em atenção a análise fiscal.
Se está a pensar comprar uma casa ou um terreno, este artigo é para si. Antes de avançar é fundamental realizar uma due diligence auditoria jurídica e técnica ao imóvel.
Na due diligence jurídica é importante analisar os seguintes documentos:
O Registo Predial do Departamento Fiscal ("Caderneta Predial Urbana") - Todos os imóveis em Portugal têm "Caderneta Predial", que é uma identificação fiscal do imóvel que define, entre outras coisas, a localização, área do imóvel e a avaliação do Governo para essa unidade específica. Recentemente, o Governo Português atualiza automaticamente os valores tributáveis, que estão sujeitos a novos critérios de avaliação que tornam o valor tributável semelhante ao preço de mercado do imóvel. Qualquer transação implica o registo da transmissão da propriedade do imóvel na conservatória do registo predial e no departamento fiscal.
Conservatória do Registo Predial ("Certidão Permanente do Registo Predial") - No ordenamento jurídico português o registo predial considera-se declarativo quando se trate de transmissão ou aquisição de direitos de propriedade. A informação no Registo Predial Português está organizada em função da Unidade do Registo Predial que pode ser um terreno, um apartamento em condomínio ou um direito de partilha. Este cadastro possui a identificação física, económica e fiscal da unidade. E também todos os direitos reais e os gravames que estejam inscritos cronologicamente de acordo com a data e número do seu pedido de registo, conforme assinalado pela inscrição no livro de registo predial. O Código do Registo Predial prevê a obrigação de registar todos os factos jurídicos que determinem a constituição, reconhecimento, aquisição ou modificação dos direitos de propriedade, uso, superfície ou direitos de passagem, aquisição em herança, contrato-promessa. O registo da hipoteca não é obrigatório, no entanto, o registo faz parte da própria constituição da hipoteca pelo que podemos sempre aceder a esta informação na Conservatória do Registo Predial.
Licença Municipal de Utilização - Todos os imóveis residenciais construídos desde 1951 são obrigados a ter uma Licença de Habitação, que confirma que o Município aprovou a construção e a execução do projeto cumpre com o planeamento original e com os e regulamentos de construção.
Regulamento do condomínio – também no âmbito da análise jurídica é fundamental analisar as últimas atas das assembleias gerais de condomínio para confirmar os problemas prementes do condomínio bem como se estão previstas algumas obras que possam implicar custos acrescidos. Desde Abril de 2022 não é possível a realização de escrituras sem a obtenção de uma certidão de não dívida do condomínio.
Para além da análise destes documentos também fundamental ter em atenção a análise fiscal. Se vai comprar casa vai pagar Imposto Municipal sobre Transações onerosas de imóveis (IMT). O valor deste imposto varia com a natureza do imóvel (urbano ou rústico), a localização (Portugal continental ou ilhas) e finalidade (se é para habitação própria e permanente ou habitação secundária/ investimento). No dia da escritura há também lugar ao pagamento de Imposto de Selo. Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português é aplicado sobre a compra, em que o valor a pagar é de 0,8% sobre o valor definido na escritura.
Numa base anual, é importante considerar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) mas que não é cobrado no momento da compra. Este é um imposto anual. Por norma, só no ano seguinte à compra é que será notificado para pagar esta contribuição como novo proprietário do imóvel. Para calcular este imposto tem que multiplicar a taxa praticada pelo município onde se localiza o imóvel pelo seu Valor Patrimonial Tributário (VPT) - que está registado na Autoridade Tributária.
Depois de concluir que a análise jurídica permite avançar com a aquisição aconselhamos uma visita mais detalhada com um arquitecto e com o um engenheiro para uma análise mais profunda às eventuais patologias do imóvel.
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